Ingatlaneladás adója 2026-ban: mikor kell fizetni, és mennyit?
Ha magánszemélyként ad el ingatlant Magyarországon, az eladásból származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. A jövedelem a bevétel és az igazolt költségek különbsége, amelyet a megszerzés óta eltelt idővel arányosan csökkenteni kell: a megszerzést követő ötödik évtől az eladás teljesen adómentes. Lakóingatlan eladása után szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni.
Röviden
- Az adó mértéke a jövedelem 15%-a. Szocho lakóingatlan eladása után nem terheli.
- Jövedelem = eladási ár − igazolt költségek (szerzési érték, értéknövelő beruházások, az eladás költségei).
- A jövedelem a megszerzés évében és az azt követő évben 100%-ban, a 2. évben 90%-ban, a 3. évben 60%-ban, a 4. évben 30%-ban adóköteles, az 5. évtől 0%.
- A jövedelmet a következő év május 20-ig kell bevallani, 500 ezer forintig 12 havi részletben is megfizethető.
Ki fizet adót ingatlaneladás után?
Adót az a magánszemély fizet, akinek az ingatlan eladásából jövedelme keletkezik. Jövedelem akkor keletkezik, ha az eladási ár meghaladja az ingatlan megszerzésére és értéknövelésére fordított, valamint az eladással kapcsolatban felmerült, igazolt költségeket. Ha a költségek elérik vagy meghaladják a bevételt, nincs adófizetési kötelezettség.
Hogyan számolják ki az ingatlaneladás adóját?
A NAV tájékoztatója szerint a számítás menete:
- Bevétel: az eladási ár, illetve csere esetén a kapott dolog szokásos piaci értéke.
- Költségek levonása: a szerzési érték és a szerzéssel kapcsolatos kiadások (például a vagyonszerzési illeték és az ügyvédi díj), az értéknövelő beruházások, valamint az eladás költségei, például a hirdetés és az ingatlanközvetítő díja.
- Időarányos csökkentés: a megszerzés óta eltelt évek alapján csak a jövedelem egy része adóköteles.
- Adó: az adóköteles rész 15%-a.
A költségeket a NAV csak számlával vagy más hiteles okirattal igazolva fogadja el, és a levont költségek összege nem haladhatja meg a bevételt.
Mennyit csökken az adó a tartási idővel?
| Megszerzés éve 2026-os eladásnál | Eltelt idő | A jövedelem adóköteles része |
|---|---|---|
| 2026 vagy 2025 | a szerzés éve vagy az azt követő év | 100% |
| 2024 | 2. év | 90% |
| 2023 | 3. év | 60% |
| 2022 | 4. év | 30% |
| 2021 vagy korábban | 5. év és később | 0%, adómentes |
A megszerzés és az eladás időpontjának a szerződés ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) történő benyújtásának napja számít, nem az aláírás napja. Egy decemberben aláírt, de januárban benyújtott szerződés így már a következő adóévbe kerülhet.
Számítási példa
Tegyük fel, hogy valaki 2023-ban 150 millió forintért vásárolt egy budapesti lakást, és 2026-ban 260 millió forintért adja el.
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Eladási ár | 260 000 000 Ft |
| Vételár | − 150 000 000 Ft |
| Vagyonszerzési illeték (4%) | − 6 000 000 Ft |
| Ügyvédi díj a vásárláskor | − 750 000 Ft |
| Számlával igazolt felújítás | − 20 000 000 Ft |
| Az eladás költségei (közvetítői díj, hirdetés) | − 7 800 000 Ft |
| Jövedelem | 75 450 000 Ft |
| Adóköteles rész (3. év, 60%) | 45 270 000 Ft |
| Fizetendő szja (15%) | 6 790 500 Ft |
Ha ugyanez az eladás 2028-ban történne, vagyis a megszerzést követő ötödik évben, nem keletkezne adófizetési kötelezettség. Prémium ingatlanoknál ezért az eladás időzítése önmagában is milliós tétel lehet.
Milyen költségeket lehet levonni?
- Szerzési érték: a vételár, illetve öröklésnél és ajándékozásnál a jogszabály szerinti érték.
- A szerzéshez kapcsolódó kiadások: vagyonszerzési illeték, ügyvédi díj, földhivatali díj.
- Értéknövelő beruházások: például nyílászárócsere, szigetelés, tetőfelújítás, fűtéskorszerűsítés. Az eladást megelőző két évben végzett karbantartás a Bank360 összefoglalója szerint csak akkor vehető figyelembe, ha meghaladja az eladási ár 5%-át.
- Az eladás költségei: például a hirdetés és az ingatlanközvetítő díja.
Minden tételt érdemes már a vásárláskor gondosan összegyűjteni és megőrizni, mert évekkel később a hiányzó számlák forintban mérhető hátrányt jelentenek.
Mikor adómentes az ingatlaneladás?
- Ha az eladás a megszerzést követő ötödik évben vagy később történik.
- Ha az igazolt költségek elérik vagy meghaladják az eladási árat.
- Válás esetén, ha a házastárs a másik fél tulajdoni hányadát vásárolja meg.
- Magánszemélyek közötti tartási, öröklési vagy életjáradéki szerződés alapján történő átruházásnál.
A korábbi, lakáscélú felhasználáshoz kötött kedvezmény már évek óta nem él, ezért ha a vételárat új otthonra fordítja, az önmagában nem teszi adómentessé az eladást. A vevő oldalán ugyanakkor lakáscserénél kedvezményes illetékalap érvényesülhet. Erről az ingatlanvásárlás költségeiről szóló cikkünkben írunk.
Örökölt ingatlan eladása
Örökölt ingatlannál a megszerzés időpontja az örökhagyó halálának napja, így a tartási idő innen számít. Szerzési értéknek az az érték számít, amely után az öröklési illetéket megállapították. Ha illetéket nem kellett fizetni, például egyenes ági öröklésnél, a hagyatéki leltárban szereplő érték az irányadó. Ajándékba kapott ingatlannál külön szabályok vonatkoznak a szerzési értékre, ezért ilyenkor érdemes adótanácsadóval egyeztetni.
Bevallás és befizetés
Az ingatlaneladásból származó jövedelmet az eladás évét követő év május 20-ig kell bevallani a személyijövedelemadó-bevallásban, és eddig kell az adót megfizetni. A NAV által készített bevallási tervezet online kiegészíthető. Nem egyéni vállalkozó magánszemély legfeljebb 500 ezer forint adót 12 havi, pótlékmentes részletben is megfizethet.
Rendszeres, üzletszerű ingatlanforgalmazásnál a NAV a jövedelmet eltérően minősítheti. Ha több ingatlant is értékesít rövid időn belül, mindenképp kérjen adószakértői tanácsot.
Milyen egyéb költségekkel jár az eladás?
- Energetikai tanúsítvány: az eladó kötelezettsége, ára méret szerint nagyjából 25–50 ezer forint.
- Ingatlanközvetítői díj: megállapodás kérdése. A Bank360 szerint jellemzően 2–5% plusz ÁFA, az Economx 2026. júliusi körképe szerint a piaci átlag 3% alatt van.
- Ügyvédi díj: gyakran a vevő ügyvédje készíti a szerződést, de az eladó saját ügyvédet is megbízhat.
Ha a Flott Invest segítségével értékesít, az árstratégia kialakításakor az adózási szempontokat és az eladás időzítését is átbeszéljük, adótanácsadó partnereink pedig a konkrét számításban segítenek.
Mennyit érhet ma az ingatlana, és mikor érdemes eladni? Kérjen személyes konzultációt.
Gyakori kérdések
Hány év után nem kell adót fizetni az ingatlaneladás után?
A megszerzést követő ötödik évtől az eladás adómentes. 2026-os eladásnál ez a 2021-ben vagy korábban megszerzett ingatlanokat jelenti.
Kell szochót fizetni lakás eladása után?
Nem. Lakóingatlan eladásából származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni, csak 15% személyi jövedelemadót.
Mi számít a megszerzés időpontjának?
Az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának napja. Örökölt ingatlannál az örökhagyó halálának napja.
Levonható a felújítás költsége?
Igen, ha értéknövelő beruházásról van szó, és számlával igazolható. A karbantartási jellegű munkák csak szűkebb feltételekkel vehetők figyelembe, ezért ilyenkor érdemes adótanácsadóval egyeztetni.
Mikor kell bevallani az ingatlaneladást?
Az eladás évét követő év május 20-ig, a személyijövedelemadó-bevallásban. A fizetendő adót is eddig kell megfizetni.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül adótanácsadásnak. Konkrét ügyben kérje adószakértő segítségét.
Források
